Nieuws

In de praktijk stellen wij vast dat heel wat natuurlijke personen beslissen om het vruchtgebruik van een onroerend goed over te dragen aan hun vennootschap of dat de privépersoon de blote eigendom aankoopt, terwijl de vennootschap het vruchtgebruik verwerft. Deze vennootschap wordt meestal gecontroleerd door henzelf en/of hun echtgenote.

Het voordeel van dergelijke structuur zit in het feit dat tijdens de duur van het vruchtgebruik de vennootschap instaat voor alle kosten.  Na afloop komt het onroerend goed meestal belastingvrij terecht in het privévermogen van de bestuurder. De belangrijkste voordelen zijn de volgende:

-        De afschrijvingscapaciteit binnen de vennootschap: vruchtgebruik wordt afgeschreven in de venootschap.

-        De financieringslasten kunnen ten laste gelegd worden van de vennootschap ten belope van de investeringsprijs die overeenstemt met de waarde van het vruchtgebruik.

-        De latere meerwaarde wordt onbelast gehouden aangezien het vruchtgebruik op het einde verdwijnt, waardoor u als natuurlijke persoon terug eigenaar wordt van het goed.

Gezien de gunstige fiscale gevolgen viseert de fiscus vruchtgebruikconstructies. Ze tracht met name de vruchtgebruikconstructie te herkwalificeren als een huur, en dat is fiscaal minder aantrekkelijk.

De Rulingcommissie publiceert op haar website (www.ruling.be)  nieuwe standpunten inzake de vruchtgebruikconstructie. Zo stelt ze dat het vruchtgebruik niet kan worden geherkwalificeerd indien volgende vijf voorwaarden cumulatief vervuld zijn:

-        het vruchtgebruik wordt verkregen van een derde en de overtuiging moet worden bijgebracht dat de vestiging van het vruchtgebruik overeenstemt met de werkelijke wil van de verkoper

-        de looptijd van het vruchtgebruik moet minstens 20 jaar bedragen

-        een belangrijk deel (minstens +/- 50%) van het onroerend goed moet aangewend worden voor de eigenlijke activiteit van de onderneming

-        voor het gedeelte dat niet voor de eigenlijke activiteit van de onderneming wordt aangewend ,moet een marktconforme huur betaald worden op basis van een geregistreerde huurovereenkomst

-        de eventuele kosten die voor het onroerend goed gemaakt worden, moeten verdeeld worden tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar. Alle grove herstellingen vallen ten laste van de blote eigenaar. De Rulingcommissie geeft een ruime interpretatie aan het begrip grove herstellingen.

Wil een belastingplichtige voor een bepaalde constructie echter volledige zekerheid hebben, dan zal hij hiervoor een ruling moeten indienen.