Lettre patrimoniale

Dans la pratique nous constatons que les personnes physiques décident de céder l’usufruit d’un bien immobilier à leur société ou que la personne physique acquiert la nue-propriété, tandis que la société acquiert l’usufruit. Cette société est d’habitude sous le contrôle de la personne physique elle-même ou de son conjoint.

L’avantage d’une telle structure est que la société se charge de tous les coûts pendant la durée de l’usufruit. Et à l’échéance le bien immobilier revient d’habitude libre d’impôts dans le patrimoine de l’administrateur. Les principaux avantages sont les suivants:

- La capacité d’amortissement à l’intérieur de la société: l’usufruit est amorti dans la société.

- Le financement peut être mis à charge de la société à concurrence du prix de l’investissement correspondant à la valeur de l’usufruit.

- La plus-value ultérieure reste exonérée du fait que l’usufruit disparaît à l’échéance, de sorte que vous redevenez propriétaire en tant que personne physique.

Vu les conséquences fiscales favorables, le fisc a pris les constructions d’usufruit dans le collimateur, il essaie notamment de requalifier ces constructions en bail locatif, qui est moins attrayant au niveau fiscal.

La commission de ruling publie sur son site Web, www.ruling.be, de nouveaux points de vue concernant l’usufruit. Elle stipule que l’usufruit ne peut être requalifié si les 5 conditions suivantes sont remplies de façon cumulative:

- L’usufruit s’obtient par un tiers et il doit être patent que l’établissement de l’usufruit est la volonté réelle du vendeur.

- La durée de l’usufruit doit être de 20 ans minimum.

- Une part importante (+/- 50%) du bien immobilier doit être utilisée aux fins de l’exercice des activités de l’entreprise.

- Pour la partie qui n’est pas utilisée aux fins de l’exercice des activités de l’entreprise un loyer conforme aux loyers du marché doit être payé sur la base d’un bail enregistré.

- Les frais éventuels faits au bien immobilier doivent être partagés entre l’usufruitier et le nupropriétaire, et toutes les grosses réparations sont à charge du nu-propriétaire. La commission de ruling accorde une interprétation très large au terme ‘grosses réparations’.

Le contribuable qui désire obtenir la certitude au sujet d’une certaine construction usufruitière devra s’adresser à la commission de ruling.